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14. Januar 2010 Bürgerschaftsfraktion

Mietpreisexplosion und die Rolle des Mietenspiegels

Am 23. November 2009 wurde der neue "Mietenspiegel 2009" vorgestellt, heute diskutiert der Stadtentwicklungsausschuss der Hamburgischen Bürgerschaft über die Entwicklung der Mieten und den Mietenspiegel (TOP1). Die Fraktion DIE LINKE sieht wesentliche Gründe für die Mietpreisexplosion in Hamburg im mangelndem (sozialen) Wohnungsneubau, der Mietpreistreiberei der SAGA GWG und dem Mietenspiegel, der als Instrument für kontinuierliche Mieterhöhungen fungiert und fordert sofortige Gegenmaßnahen.

Dr. Joachim Bischoff, stadtentwicklungspolitischer Sprecher der Fraktion, erklärt dazu:

"Der Mietenspiegel bedarf einer grundlegenden Überarbeitung, Bestandsmieten müssen berücksichtigt und die Wohnlageneinteilung muss verändert werden. Und nicht zuletzt muss der Senat endlich den (sozialen) Wohnungsbau ganz erheblich ankurbeln, um die Situation auf dem Wohnungsmarkt zu entlasten und die SAGA GWG nicht als Melkkuh sondern als Instrument der sozialen Wohnungspolitik einsetzen."

Erstmals trat in Hamburg 1977 ein Mietenspiegel in Kraft, der seitdem im Zwei-Jahres-Rhythmus "aktualisiert" wird und heute die städtischen Vergleichsmieten für die rund 520.000 Wohnungen regelt. Die im Mietenspiegel angegebenen Mieten bzw. Mietspannen sind abhängig von Größe, Baujahr und Ausstattung. Darüber hinaus erfolgt eine Einstufung nach der Wohnlage, ursprünglich nach der einfachen, normalen oder guten Wohnlage, seit längerem nur noch nach den letztgenannten beiden Kategorien. In die Berechnung der jeweiligen Mietenfelder fließen alle Mieten ein, die in den jeweils vorausgegangenen vier Jahren neu vereinbart oder erhöht wurden.

Der Mietenspiegel 2009 lag vom Mietniveau her um 3,6 % über seinem Vorläufer zwei Jahre zuvor. Der wiederum war gegenüber dem Mietenspiegel 2005 bereits im Durchschnitt um 4,3 % höher ausgefallen. Damit steigen die Mieten seit mehreren Jahren schneller als die Inflationsrate. Es stellt sich auch die Frage, inwieweit der Mietenspiegel überhaupt noch seinem ursprünglichen Ziel gerecht wird, ein wirksames Instrument zur Interessenausgleich zwischen VermieterInnen und MieterInnen zu sein und drastische Mietpreissprünge zu begrenzen. Um diese Debatte geht es beim heutigen Stadtentwicklungsausschuss.

Die Entwicklung der Mieten in den vergangenen Jahren korrespondiert in auffälliger Weise mit dem wachsenden Wohnungsmangel in Hamburg. In dem Maße, wie der Wohnungsneubau in den letzten anderthalb Jahrzehnten zurückgegangen ist (von 1995 bis 2008 von 9750 auf 3758 Wohnungen) - bei wachsender Wohnbevölkerung - ist das Angebot vor allem von günstigen Wohnungen immer weiter ausgedünnt worden. Dies spüren vorrangig die Bevölkerungsgruppen mit wenig Einkommen, Familien, AusländerInnen und Menschen mit Handicaps, zumal der Bestand an Sozialwohnungen sprunghaft abnimmt (von 2000 mit 167.923 auf 104.053 im Jahre 2009).

"Der Senat hat sich in der jüngeren Vergangenheit leider immer weiter aus seiner Verantwortung für die Versorgung der Bevölkerung mit angemessenem Wohnraum zurückgezogen. Das ist umso absurder, wenn gleichzeitig der Büro- und Gewerbebau nach wie vor boomt, obwohl heute schon rund 1 Mio. qm Gewerbefläche leer stehen, rund 10 % aller Büros in Hamburg. Die Stadt hat ihren Teil dazu beigetragen", erklärt Bischoff weiter.

Auf den (verkauften) städtischen Liegenschaften ist zwischen 2002 und 2008 mit 508.300 qm Bruttogeschossfläche fast drei Mal so viel Gewerberaum entstanden wie Wohnungen (173.800 qm). Angesichts dieses krassen Missverhältnisses verwundert es nicht, dass gerade in den innenstadtnahen, gentrifizierungsgeplagten Vierteln die Mieten geradezu explodieren, am stärksten in St. Pauli, wo die Mietpreise in den letzten 4 Jahren um nahezu 28 % angewachsen sind.

Der Mietenspiegel und insbesondere die SAGA GWG spielen hier eine besonders fragwürdige Rolle. Gerade mal eine Woche hat es gedauert, dass dieses städtische Wohnungsunternehmen ihren MieterInnen in den zunehmend "aufgewerteten" Stadtteilen Wilhelmsburg (IBA/IGS) und Altona-Altstadt (IKEA) die Mieterhöhungsverlangen zustellte. Ähnliche Erfahrungen mussten z.B. 2005 meine NachbarInnen in St. Georg machen, als die SAGA unmittelbar nach Verkündung des neuen Mietenspiegels und der Hochgruppierung einiger Straßen in die "gute Wohnlage" sofort ein Maximum an Mieterhöhungen herauszuholen versuchte, damit aber politisch und vor Gericht scheiterten. Die SAGA GWG scheint den Mietenspiegel alle zwei Jahre als Gelegenheit zu betrachten, die Mieten möglichst auf den Mittelwert (und z.T. darüber hinaus) anzuheben. Das ist, insbesondere in Krisenzeiten, ein unsoziales Umgehen mit den Betroffenen; dafür trägt die Aufsichtsratsvorsitzende der SAGA GWG, Frau Hajduk, die volle Verantwortung.

Der Mietenspiegel bietet für diese regelmäßige Mieterhöhungsmaschinerie auch einige Ansatzpunkte, die ich scharf kritisiere. So ist es nach meiner Überzeugung überhaupt nicht einsehbar, warum in die Berechnungen lediglich diejenigen Mieten eingehen, die in den vorausgegangenen vier Jahren neu vereinbart oder erhöht wurden. Das muss sich ändern, auch die Bestandsmieten müssen Berücksichtigung finden.

Ebenso problematisch ist die völlig undurchsichtige Einstufung in die beiden Wohnlagen, bei der vor allem die Bodenrichtwerte den Ausschlag geben. Ziehen also Reiche zu, wie z.B. in einigen plötzlich als hipp dastehenden Quartieren, die dort die Miet- und Eigentumspreise hochtreiben, kann es zwei Jahre später passieren, das die angestammten MieterInnen mit geringerem Einkommen das nachsehen haben, weil sie sich plötzlich in einer "guten Wohnlage" wieder finden, die Preissprünge von 50 bis 100 Euro zur Folge hat.