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26. Februar 2012 Bürgerschaftsfraktion

Keine Geschenke mehr an GrundeigentümerInnen: Sozialgerechte Bodennutzung und Planung vorantreiben, in der Neuen Mitte Altona anfangen

Hamburg braucht dringend Flächen für den Wohnungsbau und Gewerbe. Ein Großteil der für eine Bebauung in Frage kommenden Flächen befindet sich in privater Hand. Mit jedem Baurecht, das geschaffen wird, steigt der Wert der Grundstücksflächen. Die Linksfraktion fordert in einem Bürgerschaftsantrag (Drs. 20/3238, TOP 55 am 29.2.2012, siehe Anlage), dass diese durch staatliches Handeln entstehende Wertsteigerung zu Gunsten der Allgemeinheit genutzt wird und nicht ganz oder überwiegend bei den GrundeigentümerInnen verbleibt.

Heike Sudmann, stadtentwicklungspolitische Sprecherin der Linksfraktion in der Hamburgischen Bürgerschaft, erklärt: „Ich frage mich, weshalb der jetzige und der schwarz-grüne Senat nicht die Möglichkeiten zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus und zur Einnahmeerhöhung der Stadt nutzt bzw. genutzt hat. Die Stadt hat hiermit ein Mittel in der Hand, die unverschämten Spekulationsgewinne der Wohnungsnot in Hamburg zu begrenzen.

Mit dem Antrag der Linksfraktion können mehrere Fliegen mit einer Klappe geschlagen werden: Es werden mehr preiswerte Wohnungen gebaut, denn genau die fehlen in der Stadt. Dafür werden die GrundeigentümerInnen, die von städtischen Planungen erheblich profitieren, verpflichtet, geförderten Wohnungsbau zu errichten. Große Wohnungen für Singles oder Paare wie auch Eigentumswohnungen bringen den InvestorInnen zwar die höchsten Gewinne, lindern aber nicht die Wohnungsnot in Hamburg. Auch der Mangel an preiswerten Gewerbeflächen kann durch die vorgeschlagenen Maßnahmen bekämpft werden.“


Für die GrundeigentümerInnen bleibt weiterhin ein Anreiz für die Bebauung bestehen, da sie nur für die Folgekosten der Planung herangezogen werden können. Nach der aktuellen Rechtsprechung verbleibt ihnen immer noch mindestens ein Drittel der Bodenwertsteigerung.
Der jetzige Senat spricht bisher nur von einer sozialgerechten Bodennutzung. Dabei kann er seine Worte sofort in die Tat umsetzen. Die Neue Mitte Altona bietet sich dafür an. Dass Hochtief mit seiner 50%igen Beteiligung an der Fa. Aurelis große Eigentumsflächen hat, sollte den Senat nicht hindern.

„Einen weiteren Weg zur sozialgerechten Bodennutzung will die Linksfraktion mit der Einführung einer generellen Bodenwertzuwachsabgabe begehen. Da halten wir es ausnahmsweise mal mit Bayern“, so Sudmann. In der dortigen Landesverfassung heißt es: „Steigerungen des Bodenwertes, die ohne besonderen Arbeits- oder Kapitalaufwand des Eigentümers entstehen, sind für die Allgemeinheit nutzbar zu machen“ (Artikel 161 Bodenverteilung; Nutzung des Wertzuwachses von Grund und Boden, Absatz 2).

Hintergrund

1. Die Wohnungsnot darf nicht dazu führen, dass den GrundeigentümerInnen unverdiente Geschenke gemacht werden.
GrundeigentümerInnen, die von einer Bebauungsplanung profitieren, können bereits heute zu einer Beteiligung an den Folgekosten (z.B. Neubau von Schulgebäuden, Kitas, Straßen und Wege oder Grünanlagen), herangezogen werden. Weder der jetzige noch der alte Senat nutzt die gesetzlichen Möglichkeiten zur Kostenbeteiligung aus.
In der Neuen Mitte Altona z.B. wird durch die geplante Bebauung eine enorme Wertsteigerung des ehemaligen Bahngeländes erfolgen. Dieser Zuwachs entsteht einzig und allein durch die städtische Planung, die GrundeigentümerInnen müssen hierfür keinen Finger krümmen. Unabhängige Schätzungen gehen alleine  für den ersten Bauabschnitt von einem Wertzuwachs in Höhe von rund 80 Mio. € aus. Der Senat bestreitet den Zuwachs nicht, kommt jedoch „nur“ auf eine Höhe von gut 57 Mio. € (vgl. Veröffentlichung der BSU zum Bürgerforum Neue Mitte Altona am 27.10.2011, (http://www.hamburg.de/contentblob/3128036/data/handout-der-bsu-zur-bodenwertsteigerung.pdf) . Zu den notwendigen Kosten neben der Altlastensanierung heißt es an gleicher Stelle: „Eine exakte Ermittlung der Kosten ist derzeit nicht möglich“.
In einer vorangegangenen Anfrage der Linksfraktion (Drs. 20/1618 vom 27.9.11) sagt der Senat, dass die Höhe des Gewinns nach Investitionen noch offen sei. Diese Tatsache hat den schwarz-grünen Senat ein gutes Jahr früher nicht davon abgehalten,  die Kostenbeteiligung der InvestorInnen/GrundeigentümerInnen auf  30 Mio. € zu deckeln (sog. Eckpunktevereinbarung vom Juli 2010).

2. Der größte Mangel in Hamburg besteht an preisgünstigen Wohnungen. Deshalb fordert die Linksfraktion den Senat auf, bei Wohnungsneubau die planungsbegünstigten GrundeigentümerInnen zu verpflichten, mindestens 50% der Geschossfläche als geförderten Wohnungsneubau im 1. Förderweg zu erstellen.
Gesetzlich ist das schon lange möglich. § 11, Absatz 2, Nr. 2 des Baugesetzbuches lässt entsprechende Kostenbeteiligungen  zur „Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen sowie des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung“ zu. Fast die Hälfte aller Hamburger Haushalte hat ein so geringes Einkommen, dass Anspruch auf eine Sozialwohnung besteht. Diesen rund 400.000 Haushalten steht nur ein Angebot von knapp 100.000 Sozialwohnungen sowie 240.000 freifinanzierten Wohnungen mit einem Mietpreis bis 6,50 €/qm  gegenüber.

3. Eine Bodenwertzuwachsabgabe schafft die Grundlage, Werterhöhungen für die Allgemeinheit zu nutzen.
Kommt es zu Werterhöhungen von Grundstücken mit geringen oder keinen Kosten und Lasten der Planungen, weil zum Beispiel die Erschließung bereits vorhanden ist, Schule und Kita nicht vergrößert werden müssen, verbleibt der größte Teil des beziehungsweise der gesamte Wertzuwachs bei den Planungsbegünstigten. Der Gedanke, Bodenwertsteigerungen aufgrund staatlicher Maßnahmen zugunsten der Allgemeinheit abzuschöpfen, ist kein neuer. Er findet sich schon in der Weimarer Reichsverfassung, Artikel 155, Absatz 3, 2. Satz: „Die Bearbeitung und Ausnutzung des Bodens ist eine Pflicht des Grundbesitzers gegenüber der Gemeinschaft. Die Wertsteigerung des Bodens, die ohne eine Arbeits- oder eine Kapitalaufwendung auf das Grundstück entsteht, ist für die Gesamtheit nutzbar zu machen.“  Ähnlich lautet die heute noch gültige Formulierung in der Bayerischen Verfassung, Artikel 161 Bodenverteilung; Nutzung des Wertzuwachses von Grund und Boden:
(1) Die Verteilung und Nutzung des Bodens wird von Staats wegen überwacht. Missbräuche sind abzustellen.
(2) Steigerungen des Bodenwertes, die ohne besonderen Arbeits- oder Kapitalaufwand des Eigentümers entstehen, sind für die Allgemeinheit nutzbar zu machen.

Anlagen:
Drs. 20/3238 Antrag der Linksfraktion „Hamburger Weg zu einer sozialgerechten Bodennutzung und Abschöpfung planungsbedingter Bodenwertzuwächse“

Drs. 20/1618 Schriftliche Kleine Anfrage „Neue Mitte Altona – Planungsgewinne für die Stadt abschöpfen, statt zusätzliche Gelder an die InvestorInnen zu zahlen“